2015年2月28日 星期六

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首次投資者系列:準備存款
http://www.epochtimes.com/b5/15/3/1/n4376812.htm
Mar 1st 2015, 07:39

【大紀元2015年03月01日訊】(大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導)選擇低首期付的貸款,無疑能使許多首次投資者,尤其是尚未擁有可增值資產的人儘快邁入投資者行列。

據澳洲房產觀察網報導,一般貸款與價值比率(LVRs)高於80%時需要使用房產貸款保險,這值得考慮更長遠的影響。
投資者不僅需要準備購房首期付款,還需要考慮所有其它的費用,諸如-建築及病蟲害檢驗費、印花稅和房產轉讓費用等。首期付款應被視作獨立於這些費用之外。
也可以考慮在首期付款中建立一個「緩衝區」,當市場發生變化時,就不會處於債務超過房產價值的境地。只投入最低限度的資金在房貸中並非好主意。
另一方面,向銀行貸款的能力是一個完全不同的問題。網絡上有一些服務性的計算器,但自己需要確定如何謹慎計算。
瞭解貸款人抵押貸款保險(LMI)
貸款人抵押貸款保險承保貸款人,而非買家,用於防範買家拖欠貸款。首付金低於20%的買家被認為拖欠貸款的風險較高,因此一般都會要求購買貸款人抵押貸款保險。
貸款人抵押貸款保險通常是買家借款超過房產購買價格的80%時一次性付款購買的保險。
然而,有些人認為這是需要支付的另一種成本,實際上它是一個有價值的工具,可以幫助人們更快實現目標。
Chan & Naylor金融分析師兼合夥人沃爾德倫(Albertus Waldron)解釋說:「我經常從房地產投資者那兒聽到這樣的評論:『為甚麼要去承擔額外的成本?』這樣一來,大多數人儘量避免支付抵押貸款保險,他們視其為貸款人強收的費用。」
「一些投資者沒有認識到,在某些情況下,這可以是一個非常有價值的工具,使他們更大程度的利用槓桿作用,使他們能夠更快地發展自己的資產基礎。」
這一點尤其表現在市場變化速度超過積攢首期付款的速度時。
沃爾德倫說:「因為拖欠貸款出現的頻率對於貸款機構各不相同,值得一提的是,各貸款機構收取的費用也明顯不同,甚至同樣的貸款與價值比率的貸款也有差別,所以可以多選擇比較。」
對於擁有資產的投資者
對於已經擁有自住房的首次投資者,可能發現自住房已有足夠的增值,能夠進行再融資幫助購買投資房,同時能夠保留自住房。他們應該同貸款機構商討這一選項,看看是否能滿足個人情況的需求。
從本質上講,這是利用現有房產的資產來支付投資房的首期付款。對於在一個不斷增長的市場中已持有自住房一段時間的人,他們即時支付利息和本金,也可利用資產增值的部份進行投資。
有些貸款機構要求房主的自住房保持20%左右的資產緩衝區,因此不太可能利用所有資產到投資房中。
利用資產可使投資者獲得交叉擔保。貸款機構有自住房和投資房的註冊信息,根據自住房的資產狀況,可能不必實際支付任何現金給投資房。如果拖欠了投資房貸款,這種情況下可能會面臨失去自住房的風險。
交叉擔保的好處之一就是投資者不必支付貸款人抵押貸款保險。
另一種選擇是利用資產讓每一房產申請不同的貸款。這將房產完全分開,可能不需要實際支付資金,並允許使用房產再融資或信用貸款來支付首付款和費用。
在首付款方面買家各不相同。如果不能存更多的錢,則購買負擔得起的房產;如果能迅速積攢存款,就應該儘可能利用資產。
責任編輯:簡玬


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