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德立昂地產：外國人在美房產投資的注意事項
http://epochtimes.com/b5/13/3/29/n3833963.htm
Mar 30th 2013, 05:47

【大紀元2013年03月30日訊】全國房地產市場已經經歷幾年艱難時期。2008年的金融危幾，抵押貸款行業的相關改組，市場規則風雲變幻，貸款准則日趨嚴格。裁員和能否保住現有工作的擔憂令購房者裹足不前，但外國買家仍然對美國房產寄有一線希望，尤其硅谷是一個穩定，安全的投資處。此外，外國投資者被美元疲軟，美國房地產市價格低迷所吸引，普遍樂觀地認為，最糟糕的時期已經被拋在我們身後。

與許多其他國家不同，美國允許外國投資者購買和出售本國房地產，沒有很多嚴格限制措施。不過，在進入美國市場之前，必須了解複雜的法律和稅收規則和報告。美國的稅收要求美國公民和外國在美居民在世界各地的收入都要繳稅，有一套信用抵免機制免去部分外國司法管轄區稅。而非居民的外國人一般只對其在美國的資產或有關操作的收入徵稅。因此，你擁有的美國財產的所有權形式和具體操作形式可能對稅收待遇上產生重大影響。
本文將提供高水平的外國人購買美國房地產的一些法律限制的概述，一些主要的可以適用於外國投資者的稅收規則描述，和外商投資房地產稅法(FIRPTA)繳稅規則的總結。雖然不能取代專業稅務咨詢，但可以勾勒出應考慮的一些關鍵概念。

Michael Repka是德立昂地產的總經理，也是公司的法律顧問，他畢業於紐約大學並擁有兩個法學博士學位。
美國房地產的外國所有權
儘管偶爾會發生一些爭議，如外資控制的組織購買紐約洛克菲勒中心的美國標誌性建築，但美國政府還是容易讓外國個人和企業購買和出售在美國的房地產。以下是幾種所有權形式：
直接所有權
非美國人士，也許最簡單的方式就是以個人名義購買美國房地產。除了簡單，這種直接所有權有幾個優勢。首先，外國個人可能使個人資本收益增加15％。第二，直接所有權可能會降低稅收，企業所有權者會面臨雙重或三重稅收。此外，如想在美買房並居住的外國買家如有直接所有權，按照慷慨的國內稅收法典（"I.R.C."）第121條，也可以免除部分稅收，盡管有額外的限制。不過，直接所有權也有缺點。例如，會有美國所得稅申報的責任和可能產生的不良房地產稅後果。
通過美國公司獲得所有權
美國公司都以同樣的方式征稅，不論擁有該公司股票的人是美國人或非美籍人士。但是，支付給非美籍人士的股息可能有雙重征稅，如果該收入來自美國並符合下述條件：固定的，可確定的，每年都有的或者是定期的。（簡稱FDAP）。
通過外國公司獲得所有權
眾所周知，通過企業獲得所有權會導致雙重征稅，企業征收一次，股東層面再收一次。雖然許多公司通過合法迂回，繞過這種不利待遇，但外國投資者不可以。
自1986年以來，美國公佈布來赫利得稅法案後，外國公司甚至再被征收一次稅，所以有些納稅人可能被三重徵稅。
徵稅待遇
如上所述，「美國人」（即美國公民或外國永久居民）須就其全球收入納稅，可能有部分外國司法管轄區的某些稅收抵免。而"非美國人"，一般只對其在美國的財產或生意投資活動的收入徵稅。有幾種稅收概念，我們必須了解，以明確哪些是在美國的財產或生意投資活動。








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本文網址: http://epochtimes.com/b5/13/3/29/n3833963.htm  美東時間: 2013-03-29 16:47:48 PM 【萬年曆】

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